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2017-04-20
大摩吹樓價跌幾年

 


【東方日報專訊】香港住宅樓價持續破頂,已經與普羅市民收入脫節。摩根士丹利表示,現時香港市民置業需要15.5年收入,較新加坡高逾一倍之餘,更與一九九七年相似,供樓負擔比率達63%,預期今年香港住宅樓價下跌5%,更預言跌勢會持續幾年。

屯門利寶呎價破萬二
事實上,去年樓價低於200萬元的屯門單幢樓「置樂三寶」,當中利寶大廈成交呎價,由一個多月之前約一萬元,突然跳升至超過1.24萬元的「破頂價」。

中原李梅芬表示,該廈一個中低層C單位,實用面積234方呎,業主叫價300萬元,放盤約一個月,以292萬元沽出,實用呎價約12,479元,創「置樂三寶」歷來新高。

據了解,該單位原業主持貨五年,樓價上漲約1.1倍。利寶大廈一五年時最高呎價僅1.14萬元。剛易手單位○七年時成交價曾低至34萬元,十年間樓價狠飆7.6倍。

此外,數年前被稱為「窮人恩物」的荃灣樂悠居三房單位,當時放盤價約410萬元,最近樓價已漲至逾700萬元。中原陳文杰表示,該屋苑中層16室三房單位,實用面積538方呎,以736萬元易手,實用呎價13,680元。

樓價狂飆,市民置業愈來愈困難。美聯物業(01200)訪問625名人士,當中338人未曾擁有物業,當中多達81%受訪者承認現時上車困難。該批潛在上車買家當中,49%表示擬在未來一年置業,其中44%認為一手及二手資助房屋為最有機會上車途徑。

買樓等同15年收入
不過,摩根士丹利預警今年開始,香港住宅樓價會「衰幾年」。該行表示,今年三月私宅樓價按年漲18%,增速遠較一六年家庭收入增加3%為快,現時購入一個銷售面積430至750方呎私宅,相當於市民15.5年收入,不但遠超新加坡的僅7.2年,更與九七年相似。

與此同時,若美國加快加息步伐,下半年香港實際按揭利率恐由負轉正,按該行美國今年再加息兩次、明年加息四次預測,一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)至明年底將累漲150點子,對香港樓市明顯是一個警號。

此外,經歷過去五年供不應求後,香港住宅樓市供需逐漸邁向均衡。該行指,政府幾年前增加土地供應後,住宅落成量終於追上,去年私人住宅供應量1.45萬伙,較一一至一五年平均供應大增33%。

摩根士丹利預期,一七至二二年私宅落成量將增至每年1.8萬伙以上,令到住宅存量每年增加約1.5%,幾乎是期內每年人口預期增幅的兩倍。

大學生:跌20%仍不合理
該行又表示,去年整體住宅成交約三成來自投資需求,同時現有住宅存貨中約四成是作出租用途,息口趨升恐令投資需求萎縮,並且促使業主考慮出售物業套現,尋找更好投資機會。

大摩預期,今年住宅樓價會下跌5%,並且會「跌足幾年」。

儘管市場對香港樓市前景愈來愈審慎,更有券商預期一八至二○年香港住宅樓價會下跌一至兩成,但未必有助年輕人置業。理工大學二年級學生Thea說:「樓價太貴,就算跌兩成,比起其他城市,香港嘅樓價同居住環境都好唔合理。」

她續說:「如果沒有家庭背景,必定買唔到樓。屋企人有同我傾過,話會資助我畀首期,到時可能仲要另一半分擔下先得。但真係買,都要過多十年八載。」

畢業近一年、從事金融業的Stephen說:「個樓市係好癲,仲要係區區都癲,但依家已經儲咗70萬元,相信儲多兩年,等埋樓市下跌,應該可以買到樓。」


 

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